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    房企重整共益債融資優先清償的實現路徑

    來源:植德律師事務所 作者:姚瑩 孫光強 人氣: 時間:2024-05-28
    摘要:共益債融資作為房企重整程序中的重要工具和有效手段,契合了黨和政府對房企紓困的政策要求和盤活房地產項目的現實需要,在實踐中有著越來越廣泛的應用,商業銀行、持牌金融機構、地方城投公司等主體可憑借資金優勢和專業能力,對困境房企進行共益債投資并實現市場化投資收益。

      共益債融資作為房企重整程序中的重要工具和有效手段,契合了黨和政府對房企紓困的政策要求和盤活房地產項目的現實需要,在實踐中有著越來越廣泛的應用,商業銀行、持牌金融機構、地方城投公司等主體可憑借資金優勢和專業能力,對困境房企進行共益債投資并實現市場化投資收益。對于投資人而言,最核心、最敏感的就是債務清償的順序,如何實現共益債融資款的優先清償成為其重點關注的問題。

      一、房企共益債融資優先清償的價值基礎

      (一)共益債融資在房企破產重整中的關鍵作用

      共益債融資主要是指投資人向債務人提供借款來維續其生產、續建項目,債務人將生產、續建完成后的所得變現,以共益債務清償或其他優先清償的方式將本息支付給投資人的融資方式。房地產作為重資產行業,高度依賴于土地資源,從拿地到銷售的各個環節均需要重資本投入。在項目開發階段,為解決開發資金來源問題,房企通常以土地及在建工程作抵押貸款。在房企具備破產原因進入破產程序后,其信用等級和抵押擔保的基本條件已經喪失,主客觀條件上都不具備融資的條件,常規的融資途徑已經喪失。

      破產實踐中,房企往往因資金鏈斷裂導致其開發的樓盤爛尾,而房企持有的核心資產又是在建樓盤本身。如簡單地按現狀處置,受制于資產的現有價值及流動性,處置難度較大且市場價值可能出現較大貶損。對于這一類項目,最理想化的處置方式是引進補充資金,實現在建工程的續建、產證辦理和項目交付,從而極大地實現資產的價值修復和提升。破產房企共益債融資的底層邏輯在于通過對仍具有營運價值的房企進行投資,從而提高重整企業的償債能力,最大化地實現企業重整價值,以四兩撥千斤的方式提升房企的營運價值。如項目接近完工,主要投資已基本完成,則共益債更容易以少量資金盤活更大的價值。實踐中,不論是單純的共益債借款融資模式,還是共益債借款附加代建模式,抑或資產證券化模式,對于提升房企營運價值、推進房企重整、維護債權人利益都起到了有效的作用。

      (二)共益債融資優先清償是房企紓困的現實需要

      從投資人的角度而言,共益債投資模式更容易受到青睞。首先是投入較少,前期僅需投入較少的啟動資金即可快速實現項目的續建;其次是避免承擔資產過戶稅費,共益債投資不涉及資產過戶,投資人不需要承擔資產投資模式下高昂的過戶稅費;再次是準入門檻低,投資安全性較高,《中華人民共和國企業破產法》(下稱“《企業破產法》”)及相關司法解釋一方面沒有對共益債務的投資主體作出限制,另一方面賦予共益債清償的一般優先權;最后是投資收益可觀,共益債融資可將資產價值最大化,實現銷售收入,清償比例相對較高。

      但是,共益債融資盡管具備以上優點,尤其在清償順位上具備了一定的優先順位,但房地產項目資金密集型的特點產生了縱橫交錯、紛繁復雜的權利類型。對于投資人而言,基于對項目的商業價值和法律風險的判斷,必須有足夠的利益和安全保障才會選擇向一家無力償還債務、信用水平嚴重受損的企業出借資金。共益債融資的優先清償就是投資人的資金安全壓艙石。盡管現行規范規定了共益債務的優先性,但并未確立其超級優先權地位,在一定程度上打擊了投資人的投資積極性,無法在更高程度上實現促進融資、盤活企業的制度效果。

      二、共益債務優先順位的制度評價及司法能動表現

      (一)共益債務僅享有一般優先權

      《企業破產法》第四十二條以封閉式列舉的方式規定了人民法院在受理破產申請后,發生債務可被確認為共益債務的六種情形,其中第四種為“為債務人繼續營業而應支付的勞動報酬和社會保險費用以及由此產生的其他債務”?!镀髽I破產法》第四十三條確立了共益債務由債務人財產隨時清償、比例清償的原則,第一百一十三條確立了破產費用和共益債務優先于職工債權、社保債權和稅款債權、普通債權的清償原則?!?a href="http://www.itscrazyfast.com/article/44/126468.html" target="_blank">最高人民法院關于適用〈中華人民共和國企業破產法〉若干問題的規定(三)》第二條規定:“破產申請受理后,經債權人會議決議通過,或者第一次債權人會議召開前經人民法院許可,管理人或者自行管理的債務人可以為債務人繼續營業而借款。提供借款的債權人主張參照《企業破產法》第四十二條第四項的規定優先于普通債權清償的,人民法院應予支持……”

      從《企業破產法》及司法解釋的規定來看,破產程序中的清償順位為:破產費用和共益債務優先于普通債權(與《企業破產法》第一百零九條規定的“對破產人的特定財產享有擔保權”的債權相對,即別除權,包括職工債權和稅收債權),破產費用優先于共益債務,擔保債權優先于破產費用和共益債務。在房企破產程序中,往往還存在商品房消費者優先權和建設工程價款優先權,根據最高人民法院《關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第29條、《全國法院民商事審判工作會議紀要》第125條、最高人民法院《關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定(2020修正)》第29條等規定,當建設工程價款優先權與商品房消費者優先權并存于同一建設工程之上時,商品房消費者優先權優先于建設工程價款優先權。根據最高人民法院《關于審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋(一)》第36條的規定,承包人根據《中華人民共和國民法典》(以下簡稱“《民法典》”)第八百零七條規定享有的建設工程價款優先受償權優于抵押權。

      根據現有法律規定,從一般的清償順序來看,在房企破產程序中,共益債務融資起碼劣后于商品房消費者優先權、建設工程價款優先受償權、擔保債權和破產費用,不享有優先于其他共益債務以及破產費用優先受償的超級優先權,更不享有優先于擔保債權人受償的超級優先權,此時共益債投資人的投入與回報排序是否靠前就直接會影響續建資金是否會投入。

      (二)共益債融資超級優先權的司法能動表現

      雖然從制度層面來講,現行規范并未規定共益債投資的超級優先權,但共益債紓困房企的需求客觀存在,共益債投資人權益保障的需求客觀存在。在司法實踐中,出于鼓勵重整融資順利進行、盤活房產項目的需要,對于當事各方通過意思自治達成讓渡優先權的協議實現共益債融資超級優先權的方式,實踐中也不乏審查通過的案例。

      在寧國市永麗房地產開發有限公司破產重整案件中,債權人委員會明確將融資借款確定為破產共益債務,并約定優先于商品房消費者優先權人的債權、建設工程價款債權、有財產擔保債權等,并隨時清償,該約定也得到了法院的認可。

      在余姚世模投資有限公司破產重整案件中,在經管理人申請,余姚法院批準重整計劃。該重整計劃中有關共益債的內容為:投資人提供2億元共益債務借款以完成續建和銷售,重整投資人提供的續建資金屬于共益債務,應優先清償。鑒于該等共益債務有利于已動工地塊在建工程的維護、保值和增值等因素,且在先的有財產擔保債權人和建設工程價款優先權人已出具向投資人讓渡債權優先性的承諾函,因此重整計劃賦予該共益債務借款“超級優先性”。對于共益債務借款本息,將以項目銷售回款優先清償,銷售回款不足清償的,將以待售項目優先抵債給投資人;在共益債務清償完畢后,以現金或以房抵債的方式清償有財產擔保債權和建設工程價款優先權;職工債權和稅款債權,全額現金清償;在清償前述優先債權后,有剩余部分將用于清償普通債權,如剩余部分不足以清償全部普通債權的,將按債權比例清償。

      三、實現房企共益債融資優先清償順位的可行性路徑

      債權融資的核心在于解決清償權利順位的優劣問題?;谇笆龇治霾⒔Y合現有的“共益債續建”投資模式類房企破產重整案例,在現有法律框架未為共益債投資人提供超級優先權充足保護,共益債融資優先清償又是房企紓困的現實需求的情況下,為最大程度上保障共益債投資人的資金安全,除可采取由無擔保財產設立抵押、設立在建工程抵押擔保、關聯方提供補充增信等償債保障措施外,還可在實現共益債優先清償角度采取以下可行性措施:

      (一)與擔保債權人協商約定共益債務的超級優先權

      即重整投資人與既存擔保人、債務人等當事各方協商,由有財產擔保的債權人出具承諾函或簽訂協議書的方式自愿放棄優先受償權,抵押權的優先性降低,劣后于共益債務清償。

      根據《民法典》第四百零九條的規定,抵押權人可以放棄抵押權或者抵押權的順位。其次,雖然破產法兼具公法和私法的雙重屬性,但從破產法對實體權利的規定來看,是以民事法律規范對民事主體的私權保護為基礎的。破產法所規定的實體權利,在本質上應屬于私權,不排除當事人的意思自治。盡管理論與實踐中對破產債權清償順位的規定是否意性規范還是強制性規范、可否協議設定超級優先權的問題存在爭議,但在當前制度框架下通過協議約定超級優先權不失為降低投資風險的有效路徑。

      約定優先權在司法實踐中已得到肯定,在余姚世模投資有限公司重整案、寧國市永麗房地產開發有限公司破產重整案有財產擔保債權人就通過向投資人出具承諾函的方式,自愿讓渡優先權給投資人,賦予投資款超級優先權,最終強化投資人的投資信心,成功引入重整投資款,促進債務人企業重整成功。

      此外,為了進一步保障投資安全,投資人在爭取超級優先權的過程中需注意兩點:一是程序效力強化,投資人可以要求破產管理人在《重整計劃草案》中予以明確,并經債權人會議表決通過并報告債權人委員會(如有)或法院。二是緩和同抵押權之間的矛盾,做好利益平衡,尤其是在抵押權金額較高的破產案件中??蓪椖夸N售回款的比例進行約定從而達到利益的平衡。例如,在上海鎮江匯豐房地產開發公司破產重整案中,共益債投資人與抵押權人在共益債投資協議中即明確約定銷售回款金額的20%用于清償共益債務,銷售回款金額的45%用于清償抵押權人。

      (二)以續建和新增部分優先清償

      即共益債投資人與管理人明確抵押權人與工程款債權人的清償范圍和擔保物的評估價值,主張對項目續建和新增產生的增值部分優先清償,并通過重整計劃草案等予以書面確認。該方式最早見于上海悅和置業有限公司破產重整案件中,后來在多家房企破產重整項目中得到推廣適用。

      《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民法典〉有關擔保制度的解釋》第五十一條規定:“當事人僅以建設用地使用權抵押,債權人主張抵押權的效力及于地上土地上已有的建筑物以及正在建造的建筑物已完成部分的,人民法院應予支持。債權人主張抵押權的效力及于正在建造的建筑物的續建部分以及新增建筑物的,人民法院不予支持。當事人以正在建造的建筑物抵押,抵押權的效力范圍限于已辦理抵押登記的部分。當事人按照擔保合同的約定,主張抵押權的效力及于續建部分、新增建筑物以及規劃中尚未建造的建筑物的,人民法院不予支持。”如此,抵押權人可以優先受償的范圍僅限于抵押財產抵押時的現狀評估清算價值,對于抵押土地上的新增建筑物或抵押建筑物上的新增部分,抵押權人無權受償。同時,根據《最高人民法院關于審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋(一)》第三十六條和《民法典》第807條的規定,建設工程價款優先受償權的范圍限于在建工程的現狀價值,對于續建所產生的增值部分,建設工程價款債權人不得優先受償。

      因此,在房企破產項目中,共益債投資人可主張就續建產生的新增建筑物或者增值部分優先受償,具體可通過在重整計劃草案中作出“對于超出抵押土地及在建工程現狀評估值的部分,不屬于抵押權人及建設工程價款優先權人的清償范圍,優先用于清償共益債本息”等類似約定。同時,共益債投資人應注意與管理人做好溝通,明確擔保資產的清算評估范圍和評估價值。

      (三)對續建和新增部分優先變現

      即投資人優先對項目續建新增部分進行變現,從而主張優先于抵押權人就該不動產變現價值受償,在新增部分銷售回款時,只需要確保不動產的銷售剩余貨值高于抵押權優先受償金額、抵押權優先受償權利未受損害即可。實務中已有案件采取了該操作模式。

      需要注意的是,該路徑下不動產的處分仍需遵循“房地一體”原則,在投資人對項目續建新增部分進行變現時,新增部分對應的建設用地使用權和房屋所有權應同時變現,如何分割確定對應土地使用權的價值存在問題,因此該模式的理論基礎和合法性存在一定的瑕疵。但基于“重整期間擔保物權暫停行使”和“充分保護原則”,該模式具有一定的可行性。

      四、小結

      從技術層面來看,“共益債融資優先清償”的投資模式設計對盤活爛尾樓項目起著非常關鍵的作用,在破產重整案件中利益方眾多,涉及到有財產擔保的債權人、施工方、購房消費者、國土及稅務等政府部門、職工、非金融機構債權人、供應商等等,面對錯綜復雜的關系,避免后續不必要的清償順序糾紛,在進行具體投資模式設計時,建議在重整計劃中賦予共益債融資款“超級優先”的地位,并注意,“超級優先權”的設立需要符合相應的表決程序,經債權人會議表決通過并報告債權人委員會(如有)并征求法院的指導意見,建議由法院以復函或其他適當方式予以答復,并最終在重整投資文件如《重整投資方案》《重整投資協議》《重整計劃草案》中予以明確。

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