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    房地產企業所得稅的靜態和動態測算

    來源:正坤財稅 作者:馮駿馳 人氣: 時間:2024-03-13
    摘要:工作中,筆者發現不少房地產項目制定運營計劃時,對企業所得稅通常采用靜態方式測算。即,先測算項目全周期利潤總額,乘以25%稅率計算企業所得稅,據以測算項目凈利潤。

      工作中,筆者發現不少房地產項目制定運營計劃時,對企業所得稅通常采用靜態方式測算。即,先測算項目全周期利潤總額,乘以25%稅率計算企業所得稅,據以測算項目凈利潤。

      實際上,通過靜態方式測算的企業所得稅,往往與項目真實稅負偏差很大。運營過程中相關支出是否資本化、是否超出扣除標準、預繳及結轉處理、虧損彌補限制、土增清算事項調整退稅等一系列問題,均會影響所得稅稅負及其資金安排,均應在制定運營計劃時充分考慮。下面,筆者介紹一個簡單案例。

      01、案例基本情況

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      某項目一期為住宅(及地下車位);二期為公寓(及地下車位)。建筑面積如下:

      注:假設地下車位建筑為40㎡/個。

     ?、诟鳂I態銷售收入及成本

      住宅及公寓的土地成本均為25,000元/㎡,開發成本(含資本化利息,不含稅,下同)7,000元/㎡;地下車位土地成本2,000元/㎡,開發成本7,000元/㎡。假設銷售價格(不含稅,下同)如下:住宅50,000元/㎡,公寓30,000元/㎡,地下車位40萬元/個。具體如下表所示:

     ?、垌椖窟\營計劃

      由于住宅去貨快、售價高,公司計劃先開發銷售住宅及其車位(一期),待資金回籠后再投入公寓及其車位(二期)開發運營。具體如下:

      02、結合運營計劃測算的所得稅稅負

      如按靜態方式測算,按上述利潤總額21億元測算,應納企業所得稅21億x25%=5.3億。但是,如果結合運營計劃,分年度測算,應納企業所得稅1.4億+5.1億+0.4億+0=6.9億。企業所得稅負擔比原靜態方式測算增加1.6億元。具體如下表所示:

      注:

      (1)假設所有業態在預售階段全部售罄;

      (2)假設預計毛利率為15%;

      (3)為便于理解,上述假設不考慮土增稅先預繳后清算對企業所得稅的影響,不考慮土增清算事項的企業所得稅退稅等問題。假設土增稅預繳稅款等于清算稅款;

      (4)為便于計算及理解,假設城建稅及附加、期間費用僅發生在產生銷售收入(預售)年度。實際上是假設上述扣除項提前扣除。如上述扣除項部分分攤到結轉年度扣除,將進一步擴大2022年虧損,增加所得稅損失。

      03、所得稅損失形成原因及對策

      從上表可見,造成上述稅收損失原因有兩方面:

      一是運營計劃將公寓及其車位安排在最后銷售,其銷售收入35億對應36.5億的土地及開發成本形成了1.5億元虧損,而項目后續沒有應納稅所得額彌補這一虧損,造成所得稅損失;

      二是公寓及其車位在預售階段按15%預計毛利率計算當年度應納稅所得額,由于公寓及其車位本身虧損,其竣工年度無法產生足夠的應納稅所得額抵減前期預計毛利額,造成所得稅損失。

      要避免上述企業所得稅損失,筆者認為:

      一是及早做好預防。在編制項目運營計劃過程中,全面分析所得稅的影響,如經過全面分析原擬定的運營計劃會造成所得稅重大損失(增值稅、土地增值稅亦然),應檢視是否對該計劃作出調整;

      二是充分利用已形成的虧損。如果問題已經形成無法改變,例如案例中項目已進入公寓及其車位開發運營階段,那么可考慮日后繼續以項目公司為主體,持續開發其他項目。那么,公寓及車位形成的虧損將在日后其他開發項目中得到彌補,避免所得稅的損失;

      三是綜合考慮其他方案。例如本案例可考慮在公寓及其車位的建設階段,將其地塊或在建工程按市場公允價格進行剝離,以提前在住宅及其車位結轉年度確認公寓及其車位的虧損,使盈虧相抵,可避免、減少所得稅損失。但是,采取這一方案要綜合分析相關稅收政策、稅務定價,以及是否符合本企業的運營目標等問題。

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